Koupě nemovitosti přes s.r.o.: kdy se vyplatí a kdy ne

„Kupte to na s.r.o., je to daňově výhodnější.“ Rada, kterou uslyšíte na každém investičním setkání — a která v řadě případů nesedí. Rozhodnutí mezi fyzickou osobou a firmou je matematika se čtyřmi proměnnými: daně, cena financování, ochrana majetku a exit. Pojďme je projít bez ideologie.

Daně: kde s.r.o. vyhrává a kde prohrává

Fyzická osoba daní nájmy v § 9: po odečtení skutečných výdajů nebo 30% paušálu platí 15 % (nad limit 23 %). Žádné odvody. Prodej po splnění časového testu (10 let, u dřívějších nákupů 5) je osvobozený — to je nejsilnější karta fyzické osoby. S.r.o. platí 21 % ze zisku a při výplatě společníkovi dalších 15 % srážkové daně; efektivně tedy přes 32 %, pokud peníze chcete „domů“. Vyhrává ale při reinvestici: dokud zisk necháváte ve firmě a kupujete další nemovitosti, druhá vrstva daně se odkládá — a odpisy, úroky i náklady se uplatňují v plné šíři.

Financování: cena za škálovatelnost

Fyzická osoba dosáhne na klasickou hypotéku — nejlevnější dluh na trhu. S.r.o. dostane investiční úvěr: sazba o 0,5–1,5 p. b. výš, splatnost kratší (20–25 let), posuzuje se DSCR (poměr nájmů a splátek, banky chtějí 1,2+). Za to ale bonita firmy roste s portfoliem — zatímco fyzická osoba dřív nebo později narazí na strop DSTI, firmě s rostoucím cashflow banky půjčují dál. Proto s.r.o. dává smysl tam, kde je plán větší než 2–3 nemovitosti.

Bod zlomu: kdy přejít na s.r.o.

• Plánujete 3+ nemovitostí nebo bytový dům — bonita FO přestane stačit a DSCR logika firmy začne vyhrávat.
• Zisky reinvestujete místo spotřeby — odklad druhé vrstvy daně pracuje pro vás.
• Chcete oddělit riziko podnikání od rodiny — nemovitosti ve firmě nejsou váš osobní majetek.
• Připravujete společné investování více lidí — podíly v s.r.o. jsou čistší než spoluvlastnictví.
• Exit vidíte jako prodej celku — prodej podílu firmy může být jednodušší než převody nemovitostí.

Naopak: kupujete jeden dva byty, výnosy chcete používat a nemovitosti někdy prodat? Fyzická osoba s časovým testem je skoro nepřekonatelná. Kombinovaná strategie („bydlení a první investice na FO, růstové portfolio v s.r.o.“) je v praxi nejčastější správná odpověď.

Poznámka: daňové parametry se mění a každá situace má detaily (SJM, stávající firma, DPH u krátkodobých pronájmů). Před rozhodnutím vždy počítejte s aktuálními sazbami a ideálně s daňovým poradcem — rádi ho k rozhodnutí přizveme.