Nejčastější otázky o hypotékách, které slyšíme od klientů

Některé otázky slyšíme od klientů znovu a znovu — ať přichází s prvním bytem, nebo s pátou investicí. Sepsali jsme si ty nejčastější na jedno místo, s odpověďmi, které platí dnes, ne před dvěma lety.

Jaká je dnes úroková sazba?

Průměrná sazba nových hypoték se podle ČBA Hypomonitor pohybuje kolem 4,8 %. Konkrétní číslo, které dostanete vy, se ale liší podle délky fixace, LTV, bonity a typu nemovitosti — investiční úvěr má obvykle přirážku 0–0,8 procentního bodu nad hypotékou na bydlení. Srovnání jedné sazby napříč bankami proto nic neřeší; rozhoduje kombinace sazby, poplatků a metodiky.

Kolik musím mít naspořeno?

U hypotéky na vlastní bydlení banky běžně půjčují do 80–90 % hodnoty nemovitosti (vyšší LTV typicky žadatelům do 36 let). U investičních nemovitostí je standard 70–80 %, výjimečně 90 % u bonitních klientů a vybraných bank. Čím vyšší LTV, tím vyšší splátka a horší cashflow — u investice to není jen otázka toho, kolik na začátku ušetříte, ale i toho, kolik vám zbyde v peněžence každý měsíc.

Jak banka počítá, kolik mi půjčí?

Rozhodují dva ukazatele: DSTI (podíl splátek na čistém měsíčním příjmu) a DTI (celkový dluh vůči ročnímu příjmu). Standardní strop DSTI je 55 %, u vyšších příjmů (nad 100 000 Kč měsíčně) může banka jít až na 70 % — do úvěrů zhruba do 30 milionů Kč. U investičních nemovitostí navíc řada bank posuzuje DTI se stropem kolem 7násobku ročního příjmu. Kdo řeší více nemovitostí najednou, přesně tady se nejčastěji rozhoduje, jestli žádost projde.

Musím dokládat příjmy jinak jako OSVČ nebo přes s.r.o.?

Ano — banky obvykle chtějí daňová přiznání za poslední jedno až dvě zdaňovací období a každá metodika počítá příjem OSVČ (paušál vs. skutečné výdaje) i firmy jinak. Rozdíly mezi bankami jsou tu větší než u zaměstnanců, a právě proto se u nestandardních příjmů vyplatí volit banku podle metodiky, ne podle sazby v reklamě.

Kdy se vyplatí refinancovat?

Proces začněte řešit zhruba 4 měsíce před koncem fixace — tou dobou už máte reálný přehled o nabídkách a stihnete žádost vyřídit bez tlaku na čas. Refinancování dává smysl, když nová sazba citelně podbíjí tu současnou, nebo když chcete restrukturalizovat podmínky (delší splatnost, uvolnění kapitálu, změna banky kvůli metodice).