Zanedbaný dům se 6 byty: nájmy +55 %, hodnota +5,4 mil. Kč a vrácená hotovost

Dva společníci s s.r.o. (dvouletá historie, správa dvou menších nemovitostí) našli v Kolíně zanedbaný dům se 6 byty za 14,2 mil. Kč. Dvě jednotky prázdné, zbytek se starými smlouvami — nájmy jen 62 tis. Kč měsíčně. Právě proto byl dům pod cenou: banka při standardním posouzení viděla slabé výnosové ocenění a nízké DSCR, ne potenciál po rekonstrukci.

Žádost jsme postavili na stabilizovaném stavu, ne na dnešku: podložený rozpočet rekonstrukce 1,8 mil. Kč, tržní srovnání nájmů v Kolíně a harmonogram obsazení. Struktura: investiční úvěr pro s.r.o. na 65 % kupní ceny + rekonstrukční tranže čerpaná na etapy proti fakturám. Po 9 měsících rekonstrukce a přeobsazení nájmy vzrostly na 96 tis. Kč — a nové výnosové ocenění na 19,6 mil. Kč umožnilo druhý krok: refinancování na 70 % nové hodnoty, které splatilo původní úvěr i rekonstrukci a vrátilo společníkům 2,7 mil. Kč hotovosti na další projekt. Učebnicové BRRRR v českých podmínkách.

Dům dnes nese nájmy 96 tis. Kč proti splátce 56 tis. Kč — cashflow ~+22 tis. Kč měsíčně po provozních nákladech a DSCR 1,39, se kterým banka nemá důvod nespat. Vytvořená hodnota: +5,4 mil. Kč za 14 měsíců. A protože se refinancováním vrátila podstatná část vloženého kapitálu, společníci už vybírají druhý dům — tentokrát s hotovou bankovní historií.