Konec fixací z dob levných peněz hrozil zastavit růst. Konsolidace otevřela cestu ke čtvrtému bytu.

OSVČ ze stavebnictví (45) koupil v letech 2019–2021 tři byty v Kladně a Mostě — dnes v hodnotě 11,4 mil. Kč s úvěry 5,1 mil. Kč a nájmy 37 400 Kč. Problém přišel s kalendářem: dvěma úvěrům končily fixace 2,9 % a nové sazby kolem 5,3 % by zvedly splátky o ~4 200 Kč měsíčně. Cashflow by zůstalo těsně kladné, ale rozpočtená bonita by zablokovala jakýkoli další nákup — typický „fixační strop“ českých investorů z éry levných peněz.

Místo pasivního refixu u stávajících bank jsme portfolio přestavěli: všechny tři úvěry jsme konsolidovali k jedné bance s novou splatností 30 let (prodloužení splatnosti je nejúčinnější tlumič vyšších sazeb) a součástí refinancování bylo účelové navýšení o 2,05 mil. Kč proti nárůstu hodnoty portfolia. Navýšení + 400 tis. Kč hotovosti = koupě čtvrtého bytu 2+1 v Chomutově za 2,45 mil. Kč s nájmem 13 500 Kč (hrubý výnos 6,6 % — regiony stále nesou cashflow, které Praha nedá).

Portfolio má po akci 4 jednotky v hodnotě 13,85 mil. Kč, jediný úvěr 7,15 mil. Kč (LTV 52 %), splátku 37 900 Kč proti nájmům 50 900 Kč — cashflow +5 000 Kč měsíčně i po započtení provozních rezerv. Jedna banka, jedna splátka, jeden termín fixace. A díky nízkému LTV zůstává otevřený prostor pro pátou jednotku, jakmile se objeví příležitost.