Byt v Praze s cashflow −14 500 Kč měsíčně. A přesto výnos přes 12 % ročně.

IT manažerka (38, čistý příjem 96 tis. Kč) chtěla první investiční byt — 2+kk 54 m² ve Vršovicích za 7,9 mil. Kč s tržním nájmem 21 500 Kč. Pražská matematika je neúprosná: hrubý výnos 3,3 % znamená, že při 80 % LTV nájem splátku nepokryje. Dvě banky jí záměr rozmluvily „protože je ztrátový“ — a přesně tady se láme laické a investorské uvažování.

Spočítali jsme celkovou návratnost, ne jen cashflow. Splátka 32 700 Kč při sazbě 4,69 % obsahuje od první splátky ~8 000 Kč amortizace — to nejsou náklady, ale spoření do vlastní nemovitosti. Při konzervativním růstu pražských cen 4 % p.a. přidává lokalita ~26 000 Kč hodnoty měsíčně. Záporné cashflow −14 500 Kč je tedy cena za pozici na trhu, kterou klientka z příjmu bez problému unese (11 % čistého příjmu). Strukturu jsme postavili u banky, která uznává 70 % budoucího nájmu z odhadu, fix na 3 roky kvůli očekávanému refinancování a LTV 80 %, aby zbytek hotovosti zůstal jako rezerva a základ pro druhý nákup.

Roční bilance investice: cashflow −174 tis. Kč, amortizace +96 tis. Kč, zhodnocení nemovitosti při 4 % ~+316 tis. Kč. Celkem ≈ +239 tis. Kč ročně na vloženém kapitálu 1,9 mil. Kč — výnos ~12,6 % p.a., který žádný spořicí produkt nenabídne. Klientka má nastavený plán: při refixaci za 3 roky přecenění, snížení LTV nájemním umořováním a příprava druhého bytu.

„Dvě banky mi řekly, že je to ztrátové. Tady mi poprvé někdo ukázal celou rovnici — a čísla dávala smysl.“